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《税法一》科目 第七章 土地增值税
【知识点】扣除项目及其金额、出售旧房应纳税额的计算方法、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
【例题 计算题】某市一家房地产开发公司，1月发生业务如下：
(1)销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法;因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2011年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。
(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元;发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元(能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊)。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元;剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。
相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%。
要求：根据上述资料，回答下列问题。
1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。
A.682.5
B.683.5
C.697.5
D.674.57
2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税( )万元。
A.525.81
B.546.63
C.556.38
D.557.73
3.该房地产开发公司计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。
A.3687.72
B.4041
C.4221
D.4530.5
4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税( )万元。
A.7096.03
B.7390.05
C.7561.05
D.7932.67
1、正确答案:D
知识点：扣除项目及其金额
答案解析 :
转让旧办公楼应纳的增值税=(2000-500)/(1+5%)×5%=71.43(万元)。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×(7%+3%+2%)=8.57(万元)，准予扣除项目金额共计=500×(1+6×5%)+8.57+2000×0.5‰+15=674.57(万元)。
2、正确答案:A
知识点：出售旧房应纳税额的计算方法
答案解析 :
增值额=(2000-71.43)-674.57=1254(万元)
增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。
应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81(万元)。
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3、正确答案:C
知识点：扣除项目及其金额
答案解析 :
计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：
①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720(万元)
②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680(万元)
③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+(720+1680)×4%=296(万元)
④与转让房地产有关的税金=1045万元
⑤加计扣除项目=(720+1680)×20%=480(万元)
准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221(万元)。
4、正确答案:B
知识点：转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
答案解析 :
增值额=19000-4221=14779(万元)
增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%
应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05(万元)。
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