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应税收入额的确定
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本知识点属于《税法一》第七章-土地增值税
【知识点】应税收入额的确定
应税收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
【提示1】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
| 计税方法 |
土地增值税应税收入 |
增值税 |
| 简易计税 |
转让房地产的含税收入?增值税应纳税额 |
自建：
增值税应纳税额=全额÷（1+5%）×5%
非自建：
增值税应纳税额=差额÷（1+5%）×5% |
| 一般计税 |
非房地产企业 |
转让房地产的全额含税收入÷（1+9%） |
销项税额=全额÷（1+9%）×9% |
| 房地产
企业 |
转让房地产的含税收入?增值税销项税额 |
销项税额=（含税收入?地价款）÷（1+9%）×9% |
【提示2】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
【链接】房地产开发企业代收费用的处理：
1.对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
2.对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
【提示3】视同销售（教材305页）
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【注意】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（配比原则）
【提示4】实物收入按市场价格折算；无形资产收入按评估价值折算；外币按取得当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
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