【例题】

2×19年1月,甲公司内部审计人员对2×18年度财务报表进行审计时,现场审计人员关注到其2×18年以下交易或事项的会计处理:

(1)因需销售门店,甲公司向乙公司租入临街商铺,租期自2×18年1月1日至2×20年12月31日。租期内第一个半年为免租期,之后每半年租金60万元,租金于每年年末支付。除租金外,如果租赁期内租赁商铺销售额累计达到4000万元或以上,乙公司将获得额外100万元经营分享收入。2×18年度商铺实现的销售额为1000万元。

甲公司的会计处理如下:

借:销售费用                   60

贷:银行存款                   60

借:销售费用                   25

贷:预计负债                   25

(2)因需销售门店,甲公司委托中介代为寻找门市房,并约定中介费用为10万元。2×18年3月1日,经中介介绍,甲公司与丙公司签订了经营租赁合同。约定:租赁期自2×18年3月1日起3年,年租金840万元,丙公司同意免除前两个月租金;丙公司尚未支付的物业费176万元由甲公司支付;如甲公司提前解约,违约金为60万元;甲公司于租赁开始日支付了当年租金700万元、物业费176万元,以及中介费用10万元。

甲公司的会计处理如下:

借:销售费用                   886

贷:银行存款                   886

(3)2×18年1月1日,甲公司与丁公司签订资产转让合同。合同约定,甲公司将其办公楼以4500万元的价格出售给丁公司,同时甲公司自2×18年1月1日至2×22年12月31日止期间可继续使用该办公楼,但每年末需支付丁公司租金300万元,期满后丁公司收回办公楼。

当日,该办公楼账面原值为6000万元,已计提折旧750万元,未计提减值准备,预计尚可使用年限为35年,同等办公楼的市场售价为5500万元,市场上租用同等办公楼需每年支付租金520万元。1月10日,甲公司收到丁公司支付的款项,并办妥办公楼产权变更手续。

甲公司会计处理:2×18年确认资产处置损益-750万元,管理费用300万元。

本题不考虑增值税、所得税及其他因素。

要求:根据资料(1)至(3),逐项判断甲公司会计处理是否正确,并简要说明判断依据。对于不正确的会计处理,编制相应的调整分录。(按当期事项进行调整)

正确答案:

事项(1)会计处理不正确。

理由:在出租人提供了免租期的情况下,承租人免租期内应确认租金费用。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

甲公司2×18年应确认的租赁费用=60×5÷3=100(万元)。

调整分录:

借:销售费用                   40

贷:其他应付款                  40

借:预计负债                   25

贷:销售费用                   25

事项(2)会计处理不正确。

理由:支付给中介机构的费用10万元应直接计入管理费用;出租人提供的免租期和承租人承担出租人的有关费用应在租赁期内分摊,确认租金费用。

甲公司2×18年应确认的租赁费用=(840×3-840/12×2+176)/36×10=710(万元)。

调整分录:

借:管理费用                   10

贷:销售费用                   10

借:长期待摊费用                 166

贷:销售费用            166(886-10-710)

事项(3)会计处理不正确。

理由:售后租回交易形成经营租赁,售价低于资产公允价值且售价低于账面价值,损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿,售价与账面价值的差额应予以递延,并按与确认租金费用相一致的方法在租赁期内进行分摊。

借:递延收益                   750

贷:资产处置损益                 750

借:管理费用                   150

贷:递延收益               150(750/5)

解题思路:

关键词:经营租赁的处理,售后租回的处理

解题思路:

总原则:差错更正的题目,应当明确如何进行正确的处理,比较正确的处理和错误的处理,多记的冲减,少记的补记。

资料(1),免租期内也应该确认租金费用。或有租金实际发生时计入发生当期损益。

租金费用总额300万元(60×5)在租赁期(含免租期)3年内进行分摊,所以2×18年应确认的租金=300/3=100(万元)。

正确的处理:

借:销售费用 100

贷:银行存款 60

其他应付款 40

资料(2),免租期内也应该确认租金费用。租金费用总额=840×3-840/12×2+176=2556(万元)。因租赁期自3月1日开始,2×18年应确认的租金(10个月的租金费用)=2556/3×10/12=710(万元)。

注意,甲公司承担的物业费176是指整个租期内的,所以应当在租赁期内分摊;中介费不属于租金费用,应当计入管理费用中。

正确的处理:

借:管理费用 10

销售费用 710

长期待摊费用 166

贷:银行存款 886

资料(3),售后租回形成经营租赁,售价低于公允价值,且售价低于账面价值,但损失能够得到补偿的,应当将售价低于账面价值的差额计入递延收益,以后期间分期摊销。

售后租回交易形成经营租赁 按照公允价值达成 售价与账面价值的差额应当计入当期损益
售后租回交易不是按照公允价值达成 售价低于公允价值 售价大于账面价值 应确认利润
售价小于账面价值(损失) 损失不能得到补偿,确认损失
损失能够得到补偿,确认递延收益,以后摊销
售价高于公允价值 其高出公允价值的部分应予递延,并在预计的使用期限内摊销,公允价值与账面价值的差额计入当期损益

正确的处理:

借:固定资产清理 5250

累计折旧 750

贷:固定资产 6000

借:银行存款 4500

递延收益 750

贷:固定资产清理 5250

借:管理费用 300

贷:银行存款 300

借:管理费用 150

贷:递延收益 150(750/5)

所以,正确的处理下,2×18年应确认管理费用=300+150=450(万元),不确认营业外支出。

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