注册会计师《税法》预习考点：契税法

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一、纳税义务人和征税范围

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

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本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法

【知识点】纳税义务人和征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算

契税法

一、纳税义务人和征税范围

(一)纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

(二)征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：

1.国有土地使用权出让(不征收土地增值税)

【解释】不得因减免土地出让金而减免契税。(重要)

2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换(征收土地增值税)

【解释】不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

视同买卖房屋的情况：

(1)以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

【解释】以房产抵债，按房产折价款缴纳契税

【参考资料】《税法》之抵债交契税

(3)买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

4.房屋赠与

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

【解释】非法定继承人根据遗嘱承受继承死者生前的土地、房屋权属，属于遗赠，也属于赠与行为，应征收契税。

5.房屋交换

【解释】单位之间互换房屋，要缴纳土地增值税。

6.其他房屋转移行为

以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

房屋互换：重点在计算

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

(一)契税的税率

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。

(二)计税依据

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

受赠一套五道口的学区房

(原则)房屋互换契税：谁掏钱，谁交契税

4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益。

5.房屋附属设施征收契税依据

①不涉及土地使用权、房屋产权变动的不缴契税。

②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。(房子可以分期，契税不能分期)

③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收契税，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

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