【知识点】房屋租赁合同的司法解释

1.登记备案

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

【相关链接】商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同生效条件,当事人另有约定的除外。

2.承租人的优先权

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

(1)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。(2014年案例分析题)

【解释】根据物权法定原则,承租人的优先购买权不属于法定物权种类,出租人未通知承租人即将租赁房屋出卖给第三人时:(1)出租人与第三人之间的房屋买卖合同有效;(2)出租人应向承租人承担赔偿责任。

3.承租人不享有优先权的情形

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使优先购买权的;

(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;

(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解释】考生应注意此处“近亲属”的范围。

4.房屋租赁中同住人的权利

(1)承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

(2)承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应当支持。