抵押合同

1.设立抵押权,当事人应当采取“书面形式”订立抵押合同。

2.订立抵押合同时,抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权直接归债权人所有。但是,该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

【解释】禁止“流押条款”的目的在于防范道德风险:如果抵押人是债务人,债务人可能故意拒不清偿债务,从而变相地将抵押物卖给债权人。

【相关链接】质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

【例题·判断题】甲向乙借款,将自己的房屋抵押给乙,甲、乙在抵押合同中约定,若甲到期不返还借款本息,该房屋的所有权直接归乙,该约定无效。()

【答案】√

抵押权的设立

1.不动产(登记生效)

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)正在建造的建筑物。

【解释1】不动产的抵押必须办理抵押物登记,抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记,只是抵押权未设立,但不影响抵押合同的生效。

【解释2】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。

【例题·单选题】甲向乙借款50万元,约定以甲的A幢房屋抵押给乙,双方为此签订了抵押合同,但在抵押登记时,登记为以甲的B幢房屋抵押给乙。后甲未能按约还款,乙欲行使抵押权。根据物权法律制度的规定,下列关于乙行使抵押权的表述中,正确的是()。

A.乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权

B.乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权

C.乙可选择对甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押权

D.乙不能行使抵押权,因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致,抵押无效

【答案】B

2.动产(登记对抗)

以生产设备、原材料、半成品、产品,正在建造的船舶、航空器,交通运输工具设定抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记的,不得对抗善意第三人。

【解释】这些财产无论是否进行了抵押登记,抵押权均自抵押合同生效之日起设立。但未经登记的,不能对抗善意第三人。

抵押物

1.禁止抵押的财产

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产;

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2.建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

3.以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。

4.土地承包经营权

(1)根据《物权法》的规定,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权才可以抵押,将“家庭土地承包经营权”排除在外。

(2)根据国务院《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》的规定,在符合条件的地区,开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点,赋予“两权”抵押融资功能,维护农民土地权益。

5.从物

抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物。

【相关链接】动产质权的效力及于质物的从物。但是,从物未随同质物移交质权人占有的,质权的效力不及于从物。

6.抵押物的孳息

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息,所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

7.添附

(1)抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。

(2)第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

8.物上代位性

(1)担保期间,抵押物毁损、灭失或者被征收等,抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。(2010年多选题)

【相关链接】担保期间,“质押财产”毁损、灭失或者被征收等,质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

【例题·多选题】陈某用自己的轿车作抵押向银行借款40万元,并办理抵押登记手续。陈某驾驶该车出行时,不慎发生交通事故。经鉴定,该车的价值损失了30%。保险公司赔偿了该车损失。根据合同法律制度的规定,下列关于该抵押担保的表述中,正确的有()。

A.该轿车不再担保银行债权

B.该轿车应担保银行债权

C.保险赔款不应担保银行债权

D.保险赔款应担保银行债权

【答案】BD

【解析】(1)选项AB:担保物部分灭失,残存部分仍担保债权全部;(2)选项CD:在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿

(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金。

抵押物的出租

抵押权设定之后,由于抵押物仍归抵押人占有,因此抵押人有权将抵押物出租。当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时,如同“买卖不破租赁”,我国物权法律制度亦确立了“抵押不破租赁”的规则,即“在后抵押不破在先租赁”。考生应区分两种情况:

1.订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

2.抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

【解释】(1)先抵押后出租的,抵押权优先;(2)先出租后抵押的,租赁合同优先。

【1】租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。

【2】出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

 

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