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税务师《涉税服务实务》考点:土地增值税纳税审核

来源: 考呀呀网校 | 2020-04-17 18:01:25
土地增值税纳税申报和纳税审核
一、纳税义务人的审核
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内、外资企业,行政事业单位,中、外籍个人等。
【例题?多选题】下列单位中,属于土地增值税纳税人的有( )。
A.建造房屋的施工单位
B.销售商品房的中外合资房地产公司
C.转让国有土地使用权的事业单位
D.管理房地产的物业公司
E.转让办公楼的工业企业
【答案】BCE
二、征税范围的审核
(一)基本规定
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
1.转让国有土地使用权,包括出售、交换和赠与;
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;
3.存量房地产的买卖。
【提示】不属于土地增值税征税范围的有:国有土地使用权出让的行为;未转让土地使用权、房产产权的行为。
(二)特殊情况

具体情况

税法规定

1.继承、赠与

(1)继承;不征(无收入)
(2)赠与:公益性赠与、赠与直系亲属或承担
直接赡养义务的赡养人,不征;非公益性赠与,征税

2.出租

不征(无权属转移)

3.房地产抵押

抵押期间不征;抵押期满能偿还债务本息的抵押人,收回房产的不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征税

4.房地产交换

单位之间换房,征税;个人之间互换自有住房,免征

5.改制重组

【提示】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业

(1)非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。
(2)按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
(3)按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

6.合作建房

建成后分房自用,暂免征税;建成后转让,征税

7.兼并转让

暂免征

8.代建房

不征(无权属转移)

9.评估增值

不征(无权属转移)
 
【例题1:单选题】下列项目中,按税法规定可以免征或不征土地增值税的是( )。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.投资于房地产开发企业的房地产
【答案】C
【例题2:多选题】房地产开发企业进行土地增值税清算时,对房地产开发企业将自行开发的房地产用于( )的,应确认相应的收入计算缴纳土地增值税。
A.抵偿债务
B.对外投资
C.通过全国老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租
【答案】ABD
【例题3:多选题】下列各项中,属于土地增值税征税范围的有( )。
A.转让地下建筑物产权
B.转让国有土地使用权
C.转让地上建筑物产权
D.转让地上附着物产权
E.出让国有土地使用权
【答案】ABCD
三、税率的审核
四级超率累进税率

级数

增值额与扣除项目

金额的比率

税率(%)

速算扣除系数(%)

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%-100%的部分

40

5

3

超过100%-200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

 
四、计税依据的审核
计税依据:转让房地产所取得的增值额
增值额=收入额-规定的扣除项目金额
【提示】审核时注意:有无分解收入、隐瞒收入、收入长期挂账不及时申报纳税以及成交价格明显偏低的问题。同时5月1日后营改增后收入应为不含增值税的收入。
(一)对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;
【提示】
①以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;
②以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;
③以转让方式取得土地使用权的,为实际支付的地价款。
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用,例如:契税、过户手续费等。
【提示】其取得土地使用权时所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配,仅就对外转让部分计入扣除。
2.房地产开发成本:
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
【提示1】企业根据会计准则的核算要求将开发利息计入开发成本,但在计算土地增值税时开发成本中不包含利息支出。但企业所得税与会计准则的规定一致。
【提示2】开发成本需要在已转让、未转让的项目中进行分配,仅就对外转让部分计入扣除。
3.房地产开发费用
会计核算中:管理费用、财务费用、销售费用
此部分扣除不是以财务核算为基础,关键取决于利息的处理。
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的:
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额)
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的:
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
【提示】
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除,但是在企业所得税前是可以扣除的。
③部分开发或转让房地产项目的利息支出需按销售比例扣除。
【关于利息】
(1)全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
(2)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述(1)、(2)项所述两种办法(二者选其一)。
(3)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至开发费用中计算扣除。
【例题1?单选题】某省规定土地增值税清算时利息支出以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%。房地产开发企业利息支出能够按清算对象分摊并能够提供金融机构证明,能够单独计算扣除,在进行土地增值税清算时,作为清算对象扣除项目中的“房地产开发费用”金额应是( )。(2013年)
A.利息+销售费用+管理费用
B.利息+[取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本(不含利息支出)]×5%
C.利息+[取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本(含利息支出)]×5%
D.利息+[取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本(含利息支出)]×(5%+20%)
【答案】B
【解析】纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
【例题2·多选题】在计算房地产企业的土地增值税时,关于房地产开发费用的表述正确的有( )。
A.利息的上浮幅度要按国家有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除
B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除
C.借款利息必须按转让房地产项目计算分摊扣除
D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
E.利息支出可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在15%以内计算扣除
【答案】AD
【例题3?单选题】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,纳税人在计算房地产开发费用时,对财务费用中的借款利息支出,凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许扣除。下列项目中能计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息
B.超过贷款期限的利息部分
C.超过国家规定上浮幅度的利息支出部分
D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
【答案】D
4.与转让房地产有关的税金
(1)房地产开发企业:扣“两税两费”(营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加)。
(2)非房地产开发企业:扣“三税两费”(营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加)。
【注意】关于可以扣除的税金,至5月1日后转让房地产不再缴纳营业税,但相关政策至今并未出台,估计考试或者回避,或者考核5月1日之前的业务,所以此部分内容仍然以原政策讲解。
【例题1·多选题】非从事房地产开发的纳税人销售房地产,计算土地增值税的增值额时,准予扣除的与转让房地产有关的税金包括( )。(改编)
A.教育费附加
B.城市维护建设税
C.增值税
D.房产税
E.印花税
【答案】ABE
【解析】选项C增值税为价外税,不得在计算土地增值税时扣除;选项D:在计算土地增值税时,不得扣除房产税;选项E:房产企业销售新建房时,印花税计入“管理费用”中扣除,不在税金中单独扣除,但非房产企业销售房地产时,是可以在税金中单独扣除。
【例题2?单选题】房地产企业土地增值税纳税申报表(一)中,“与转让房地产有关的税金”中不包括( )。(2012年改编)
A.地方教育费附加
B.印花税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
【答案】B
5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:
加计扣除费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
【例题1?多选题】房地产开发企业在土地增值税清算时,下列项目可作为计算加计扣除依据的有( )。()
A.取得土地使用权缴纳的契税
B.支付的直接进行房地产开发管理人员的工资
C.逾期开发缴纳的土地闲置费
D.销售开发产品支付销售公司的手续费
E.精装房的装修费
【答案】ABE
【例题2·单选题】房地产开发企业支付的下列各项税费,可以作为加计20%扣除范围的是( )。
A.取得土地使用权支付的契税
B.销售过程中支付的印花税
C.销售过程中缴纳的增值税
D.销售过程中缴纳的教育费附加
【答案】A
【解析】契税计入取得土地的地价款中,可以作为加计扣除的基数。
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