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考试大纲

税务师《税法一》考点:转让不动产增值税

    来源: 考呀呀网校 | 2021-05-14 20:02:47

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1.一般纳税人计税依据及税率、征收率的运用

2.小规模纳税人转让其取得的不动产

【所属章节】

本知识点属于《税法一》第二章13讲

【知识点】转让不动产增值税征收管理

纳税人转让其取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

【注意】

(1)不动产“取得”的途径是多样化的。

(2)房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内。

(3)销售不动产税率为11%;简易计税征收率为5%;预征率也为5%。

1.一般纳税人计税依据及税率、征收率的运用

(1)一般纳税人转让其4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法计税;也可以选择适用一般计税方法计税,计税规则归纳为:

来源
税率或征收率
计税依据与预缴依据
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债
选择适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税
以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额
【归纳】差价征收率(5%)计税、属地差价征收率(5%)预缴
选择适用一般计税方法计税的,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税(销售不动产税率为11%)
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额;以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额按照5%的预征率预缴
【归纳】全价税率(11%)计销项、属地差价预征率(5%)预缴
自建
选择适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税
以取得的全部价款和价外费用为销售额
【归纳】全价征收率(5%)计税、属地全价征收率(5%)预缴
选择适用一般计税方法计税的,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额;以取得的全部价款和价外费用按照5%的预征率预缴
【归纳】全价税率(11%)计销项、属地全价预征率(5%)预缴

(2)一般纳税人转让其5月1日后取得的不动产的,适用一般计税方法计税,计税规则归纳为:

“外来”的:全价税率(11%)计销项、属地差价预征率(5%)预缴。

“自建”的:全价税率(11%)计销项、属地全价预征率(5%)预缴。

一般纳税人转让其5月1日后取得的不动产的,适用一般计税方法计税的规则:

来源
税率或征收率
计税依据
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债
按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税(销售不动产税率为11%)
以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额按照5%的预征率预缴
【归纳】全价税率(11%)计销项、属地差价预征率(5%)预缴
自建
按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税
以取得的全部价款和价外费用按照5%的预征率预缴
【归纳】全价税率(11%)计销项、属地全价预征率(5%)预缴

【特别提示】

1.上述全价、差价均为不含增值税的金额。

2.要注意区分税率(11%)、征收率(5%)、预征率(5%)的不同表述。

3.还要注意在地税预缴部分税款、在国税做申报纳税。

2.小规模纳税人转让其取得的不动产的(除个人转让其购买的住房),适用简易计税方法计税,计税规则归纳为:

来源
计税依据
征收率
纳税地点
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等自建
以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额
5%
除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税
以取得的全部价款和价外费用为销售额

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