税务师《税法一》知识点： 提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

(一)计税规则

适用于纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不在适用范围内。

1.一般纳税人出租不动产

(1)出租其4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额

不动产位置	征收比率及纳税地点
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的	按照5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款； 向机构所在地主管国税机关申报纳税（5%征收率）
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的	向机构所在地主管国税机关申报纳税（5%征收率）

纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

【例题】机构所在地在A市的甲企业是增值税一般纳税人，当月在A市取得含税咨询收入250000元，发生进项税8000元，将位于B市的一处办公用房(系4月30日前取得)出租，收取含税月租金40000元，甲企业出租房屋选择简易计税方法，则甲企业在A、B两市应缴纳税款：

甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=40000÷(1+5%)×5%=1904.76(元)

甲企业在A市纳税=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+5%)×5%-1904.76

=14150.94-8000=6150.94(元)。

(2)一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税

不动产位置	征收比率及纳税地点
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的	应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款； 向机构所在地主管国税机关申报纳税（11%税率）
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的	向机构所在地主管国税机关申报纳税（11%税率）

纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

【例题】机构所在地在A市的甲企业是增值税一般纳税人，当月在A市取得含税咨询收入250000元，发生进项税8000元，将位于B市的一处办公用房(系5月1日后取得)出租，收取含税月租金40000元，则甲企业在A、B两市应缴纳税款：

甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=40000÷(1+11%)×3%=1081.08(元)

甲企业在A市纳税=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+11%)×11%-1081.08

=14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82(元)。

2.小规模纳税人出租不动产

计税方式	征收率	纳税地点
单位出租不动产	5%的征收率	不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税
个体户出租非住房不动产
个体户出租住房	按照5%的征收率减按1.5%计算
其他个人出租住房		向不动产所在地主管地税机关申报纳税 【提示】其他个人没有预缴环节；只向地税申报纳税
其他个人出租非住房	5%的征收率

个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

出租住房：

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

出租非住房：

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(二)出租不动产发票的代开

出租方	承租方	代开增值税发票规定
小规模纳税人中的单位和个体工商户	企事业单位	可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票
其他个人（自然人）		可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票
各类纳税人	其他个人	不得开具或申请代开增值税专用发票

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