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抵押权
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本知识点属于《涉税服务相关法律》第八章-物权法律制度
【知识点】抵押权
抵押权
抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人(抵押人)不转移财产(抵押物)的占有，将该财产抵押给债权人(抵押权人)，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
抵押合同
1.设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同不以登记为生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。
2.其内容包括：(1)被担保债权的种类、数额。(2)债务人履行债务的期限。(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或使用权归属。(4)担保的范围。
3.禁止约定“绝押条款”
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
| 抵押财产范围 |
| 内容 |
| 1.可抵押财产 |
（1）建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物
（2）建设用地使用权
（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的四荒土地的土地承包经营权 |
法定登记：抵押权自登记时设立（未经登记，不影响抵押合同效力） |
| （4）生产设备、原材料、半成品、产品
（5）正在建造的船舶、航空器
（6）交通运输工具
（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 |
自愿登记：抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人 |
【提示1】房地一体原则：
(1)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(2)以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，但土地上的新增建筑物不作为抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【提示2】
纳税担保中，可以用于纳税抵押的财产远不及《物权法》规定的宽泛，纳税抵押采取单一的法定登记制。(新增)
| 抵押财产范围 |
| 内容 |
| 2.禁止抵押财产 |
（1）土地所有权
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是，法律规定可以抵押的除外
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产
（5）依法被查封、扣押、监管的财产
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 |
抵押权的效力
1.抵押权所担保的债权范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2.债权实现——优先受偿
债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
【注意1】
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起1年内请求法院撤销该协议。
【注意2】
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
3.抵押权的保全
(1)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
(2)抵押人的行为造成抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或提供与减少价值相当的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
4.物上代位效力
当抵押物的灭失而使抵押人获得赔偿金、保险金或者补偿金时，抵押权人的担保物权可就该赔偿金、保险金或者补偿金而继续存在。
5.追及效力
(1)抵押期间，抵押人想转让抵押财产的
①抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
②抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
(2)抵押物的无偿转移(包括赠与、继承和遗赠)，对抵押权不产生影响。
(3)抵押与出租
①先出租，后抵押：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
②先抵押，后出租：抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
【案例1】
12月1日，甲将自己临街的房屋出租给乙做生意，租期1年。3月1日，甲以该房屋抵押，向丙借款100万元，借期6个月，双方办理了抵押登记。借款到期，甲无力清偿，决定将该房屋拍卖，由丁拍得，丙就拍卖所得优先受偿。丁取得房屋所有权后，乙有权继续租赁该房屋直至租期届满，丁受原租赁关系的约束，无权要求乙搬离房屋。
【案例2】
10月1日，甲以自己临街的房屋作抵押，向丙借款100万元，借期6个月，双方办理了抵押登记。1月1日，甲又将该房屋出租给乙，约定租期1年。甲欠丙的借款到期后，因无力清偿，丙主张实现抵押权将该房屋拍卖，被丁拍得。则丁取得房屋所有权后，有权要求承租人乙搬离房屋，甲乙之间原租赁关系对丁没有约束力。
【提示】“先抵押，后出租”的损失承担：
(1)抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
(2)抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
6.抵押权的实现顺序
(1)已登记的抵押权优于未登记的抵押权清偿。
(2)均已登记的抵押权，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。
(3)均未登记的抵押权，按债权比例清偿。
7.抵押权的消灭原因
(1)主债权消灭。
(2)抵押权实现。
(3)抵押物因不可归责于任何人的事由而灭失。
(4)抵押权人放弃抵押权。
8.特殊抵押
(1)最高额抵押
是指抵押人与抵押权人约定，在预定的最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权所作的担保。
(2)共同抵押
是指为同一债权的担保于数个不动产、不动产用益物权或动产上设定的抵押。
(3)财团抵押
是指以企业之财团为标的而设定的抵押。包括浮动式财团抵押和固定式财团抵押。
1.《物权法》规定的浮动式财团抵押：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
2.浮动抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
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