税务师取证班

2020年税务师考试《涉税服务实务》知识点_房产税纳税审核

【考点:房产税纳税审核】

一、纳税义务人与征税范围的审核

(一)纳税义务人

房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中:

1.产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的,由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。

4.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。

(二)征税范围

房产税以房产为征税对象。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。

【提示】所谓房产,是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱), 能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算的审核

(一)税率

我国现行房产税采用的是比例税率。一种是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征的,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

(二)计税依据

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的,称为从价计征;按照房产租金收入计征的,称为从租计征。

1.从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

【提示】自2010年12月21日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

(4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。

(5)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

【提示】①对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应根据规定由出租方按租金收入计缴房产税。

②融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

2.从租计征。

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

【提示】对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

(三)应纳税额的计算

1.从价计征的计算

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

2.从租计征的计算

应纳税额=租金收入×12%(或4%)

三、税收优惠的审核

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位,如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的,本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

5.自2018年10月1日至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产免征房产税。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日,对高校学生公寓免征房产税。

四、征收管理的审核

(一)纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

(二)纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(三)纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

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