土地返还款的税务处理
(一)营业税
此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施.对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为.此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税(3000×5%)150万元.返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为.这部分应取得的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税.
(二)企业所得税
《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十八条规定,企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额.因此,企业取得返还款3000万元,应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额.
(三)土地增值税
企业在实际交纳土地出让金10000万元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.企业取得的返还款3000万元,土地增值税清算时,如果可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税.此收入应计算土地增值税清算收入.如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额.
(四)契税
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中.
土地出让金的返还由两部分组成:
(1)土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
(2)土地的增值溢价部分.
成本部分的返还流程:土地整理过程中所发生的费用,经由评估机构核实、国土部分认可后提出申请,由财政部门返还.
土地增值溢价部分的返还根据框架性协议,本级财政留成部分向政府提出申请,由财政部门返还.
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